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楼市降虚火!武汉将全市推行“房票”制,多地买房限报名一个项目

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住建部进行新一轮约谈之后,金华成为首个出台楼市调控政策的城市。

今年上半年,金华新房价格连涨6个月。国家统计局70城房价数据显示,1-6月金华新房价格环比涨幅在0.4%-1.2%之间。由于新房价格和宅地价格增长过快,市场预期不稳,7月29日住建部约谈金华等5城市,并将这5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。

7月30日,中央政治局会议指出,要坚持“房住不炒”定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

8月2日深夜,金华火速推出并实施十条楼市新政,从实行公证摇号销售、新购房限售3年、加强二手房价格监管、加强金融监管等十方面加强楼市调控。

其中在购房阶段实行公证摇号销售制度,并优先满足“无房家庭”“引进人才”首套房购房需求。从购房端挤水分,为新房交易市场降虚火。

中指研究院浙江分院常务副总高院生指出,金华房地产新政涉及范围较全面,预计短期内金华市场将有所降温,购房者购房将逐步回归理性。

与金华实行新房公证摇号销售相比,武汉购房端政策调控更严更细。

7月28日,武汉住房保障和房屋管理局发布《关于加强购房资格管理工作的通知(征求意见稿)》(后简称《通知》),明确意向购房人在武汉限购区域内购房前,需先申请购房资格,并凭有效认定结果进行新房项目报名,单次仅可进行1个项目的购房登记。在武汉之前,西安、杭州、成都、宁波、上海等地均推出类似政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示,部分开发商会鼓动购房者进行购房登记,给市场带来新房供不应求,购房者集中抢房的假象,武汉此举主要是为了减少“没有购房资格的人乱排队”的现象。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出,城市规定具有购房资格的家庭单次只能报名1个项目,也是为了防止新房、二手房价格倒挂城市出现更多“万人摇”现象,稳定购房者心态。

郭毅认为,类似政策只能在一定程度上稳定市场预期,并不能有效缓解新房限价带来的房价倒挂,以及由此衍生出购房家庭的集中购房热情。

武汉“房票”制政策演变

武汉住房保障和房屋管理局发布的《通知》指出,在武汉限购区域购房的意向购房人,在购买新房和二手房之前,均需要通过“武汉住保房管”微信公众号或“武汉市住房保障和房屋管理局网站”等官方平台申请购房资格。

意向购房者凭有效认定结果进行购房意向登记和合同网签备案,因而被市场称为“房票”制。购房登记具有“排他性”,完成单个项目的购房登记后,购房资格认定结果即锁定,锁定期间不得再次进行购房登记,项目开盘销售后购房资格认定结果自动解除锁定。

中指研究院武汉高级分析师彭红伟表示,武汉规范购房登记行为,合理引导购房需求,能为楼市“挤水分、降虚火”,释放真实有效的购房需求。

武汉“房票”制经历多轮政策演变。据楚天都市报报道,2020年1月1日起,武汉即将商品住房资格核查前置。意向购房者先通过武汉市房管局官网申请购房资格并查询结果,获取“房票”,再进行合同网签备案。意在避免缴纳项目定金后发现无购房资格,导致合同纠纷的情况。

今年4月,武汉发布《关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》,明确开发商不得接受不具备购房资格的意向购房人参与登记、选房;不得误导、诱导、欺骗、强制或协助意向购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或规避限购政策,进一步加强购房资格监管。

其后,武汉在东湖高新区试点商品住房集中销售新模式,商品住房项目集中公告、集中登记、集中销售。开发商不得受理无购房资格的意向购房人,且同一购房资格不得在不同项目办理意向登记。

武汉房管局相关负责人就此表示,凭购房资格核查结果“扫码”参与选房购房、一张“房票”只能在一个项目登记、热点区域或项目公开摇号销售等经试点检验的有效措施,将会逐步推广铺开。

日前武汉住房保障和房屋管理局发布新版“房票”制征求意见稿,将“房票”从区域试点推广至全市限购区域,延续之前购房资格审核、登记等流程,规定购房人不能同时在多个楼盘登记购房,还加入了对违法违规行为的严查措施。

一位不愿具名的武汉资深房地产从业人士告诉21世纪经济报道记者,武汉在全市限购区域推广“房票”制,也与武汉今年楼市热度上升有关。

记者对比武汉房管局提供的今年1-6月和2019年1-6月商品房成交情况(2020年同期受新冠肺炎疫情影响可比性弱)发现,今年1-6月,武汉新房销售12.41万套,较2019年同期的9.8万套增加2.6万套。

“实行‘房票’制,意味着政府在购房者购房前就能掌握其个人信息以及是否具有购房资格了,可以减少诸如伪造购房资格等乱象,避免房地产出现虚假繁荣。”该房地产从业人士说。

彭红伟表示,房票政策的出台,叠加预售管理、集中开盘等手段,可以规范销售秩序,避免企业利用信息不对称,进行“饥饿”营销,人为制造紧张氛围,哄抬房价,误导买房人,影响楼市预期和稳定发展。

多地买房限报名一个项目

在武汉发布“房票”《通知》之前,西安、成都、杭州、宁波、上海等地均规定要对意向购房者进行购房资格审查或明确意向购房者单次仅能报名登记一个新房项目。

2018年6月23日,西安发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,要求规范商品房开盘销售行为,规定意向购房人通过房管部门建立的商品住房意向登记平台,按刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记,系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。

意向购房人须以家庭为单位进行意向登记,每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记,在该项目选房结束后,方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

西安一名房地产观察人士告诉21世纪经济报道记者,与武汉提前进行意向购房者购房资格申请和审核不同,西安采取的是先进行项目报名,报名截止后再进行购房资格审核,审核通过之后才能参与摇号和房屋认购。“但一个身份证号对应一个登记系统的账号,如果该账号登记了一个楼盘,就不能登记别的楼盘了。”

在该观察人士看来,武汉“房票”制在筛除虚假购房者方面要优于西安。“在西安,不管有没有购房资格,大家想登记就能在线上登记,这样看起来登记的人很多,市场火热”,而武汉在购房前就对意向购房者进行实名筛选,将没有购房资格的人剔除。

与武汉类似,成都也将购房资格审查程序前置。2020年11月25日,成都发布《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》,明确实行购房资格预审,预审合格家庭凭“购房资格预审码”方能在购房登记系统报名登记,其后成都还会对购房资格进行复审。

另外,成都也对意向购房家庭单次只能报名1个项目进行规定。不只成都,杭州、宁波、上海等地均有购房家庭单次只能报名一个项目的规定。

记者留意到,武汉“房票”征求意见稿指出,房地产经纪机构应通过“武汉市房地产经纪服务平台”验证意向购房人的购房资格认定结果并进行存量房网上签约。未取得购房资格的,房地产经纪机构不得向其提供网上签约服务。

郭毅表示,武汉此举是希望购房者在新购房前能够处理掉名下存量房产,重新获得首套资格后再进行购房资格申请。通过这样的措施,一方面能增加存量市场流通房源,最大限度缓解供需矛盾;另一方面购房家庭置业心态相对急迫,一定程度上能压缩其购房时间,稳定房地产市场。

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