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关店率近10%,中介离职休假,个别顶级学区房也难卖:深圳楼市这次真的“狼来了”

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◎深圳房地产中介协会做了一次大规模行业摸底调研,预计2021年1~6月全市中介门店关停总量在500余间左右,占全市中介门店的比例应少于10%。

◎新房除网红盘外,无论住宅还是公寓都不好卖,但卖出一套所获颇丰,所以中介推盘十分积极。

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤

“在长沙,最近忙着看奥运会。”

这是深圳一位房产经纪人的现状,在楼市成交低迷之下,从业经验相对丰富的他,或许是庞大经纪人从业大军中幸运的一位,相比离职,他能从容选择休假。

7月深圳二手房成交2557套,四连跌,并且跌势可能持续扩大。

对于市场成交低迷下中介离职关店,深圳房地产中介协会做了一次大规模行业摸底调研,预计2021年1~6月全市中介门店关停总量在500余间左右,占全市中介门店的比例应少于10%。

深圳房地产中介协会秘书长张媛表示,相比中介关店离职,行业更应该关注的是如何找到可持续发展方式。

“近4个月都没有成交”

过户量普降,单个行政区过户量过千的情况逐渐消失,是近半年来深圳二手市场冷却的直观表现。

年初的二手房指导价新政叠加金融监管政策,不仅冰冻了二手房成交量,成交价格也开始有所回调。乐有家研究中心数据显示,7月深圳二手住宅市场过户2557套,环比下跌1%,同比下跌81%。

深圳目前横盘明显,成交量已四连跌,并且跌势有望持续扩大,有业内人士预测8月成交量或将跌破2000套,观望情绪或将影响“金九银十”。

价格方面,成交均价环比持续走低,由年初同比涨幅35%下降至5%,也是深圳近一年半以来成交均价环比首次出现负增长,环比降幅达5%。

《每日经济新闻》记者近日实地走访宝安、福田、南山等区域部分中介门店了解到,二手房挂牌价已有小幅下调,不过即便业主在价格上做出让步,售房也并不顺利。

百花片区内中介贴的售房广告上,有着“双实验”学位的89平米房源,售价超1900万元 每经记者 甄素静 摄

南山中心区一位业主告诉记者,其最初挂价520万元,后来降至505万元,半个月前告知中介将挂牌价下调至480万元,但仍未能顺利出售,甚至连约其见面谈价格的客户都没有。

即便是有着深圳楼市风向标意义的顶级学区百花片区,成交也并不乐观。特别是在近期的大学区政策征求意见稿发布后,多名百花片区经纪人告诉记者,并未收到业主调价通知,目前观望者居多,静待政策细则出台,租售同权反倒是他们关注的重点。

特别是有小户型可售的国城花园,被市场认为是最有学区价值的房票,近期更是“没有诚意在售房源,也没有能租的房源”。

中介人士告诉记者,百花顶级学区房交易并不多,他们卖不掉了,业主有的就自己操作通过法拍途径来出售,成本是交约房屋总价10%的平台费。

“在这之前,别说近两个月了,近四个月都没有成交。”

而对于市场上传言低于成交价100多万元的长城花园流拍,有片区中介告诉记者,主要是这套房学位已经被用了,再者起拍价高,小区居住环境并不理想,得房率不高,而这里的房源最主要价值就是学位。

据乐有家门店监控数据,7月深圳新增求购人数下滑尤为明显,环比下跌近2成。但一二手带看方面均有小幅上涨,其中二手带看环比上涨10%,成交比下降,买家出手周期变长。此外挂牌房源总量依然不断增多,市面上可供选择的机会更多。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示,自5月起深圳四大银行陆续将首套、二套房贷利率分别上调15和35个基准点,至5.1%和5.6%,目前已有逾10家银行开始执行上调后的利率标准。随着购房贷款成本增加,房地产银根收紧,对深圳素来旺盛的购房需求有一定程度的降温或抑制作用。

新房供应激增

二手房交易受挫,但新房市场供应端却十分积极。《每日经济新闻》记者调查发现,7月深圳开发商推盘积极,新增一手住宅供应为5099套,供应量为近半年最多(数据自乐有家)。

当前全市新房住宅库存面积为182.4万平方米,去化周期回升至5.7个月。供应增多客源减少,开发商间的竞争也更加激励,通过自媒体投放广告引流,以及提升渠道佣金,成为吸引购房者,达到成交目的的重要手段。

新房除网红盘外,无论住宅还是公寓都不好卖,但卖出一套所获颇丰,所以中介推盘十分积极。

中介陈星为记者算了一笔账,现在其主推的某畅销公寓只有97平方米的大面积,6个点佣金,成交一套接近50万元佣金,去掉20%盘费,还剩下40万元,再去掉20%平台费,还剩下32万元,然后分给成交中介55%提成,税前约有17.6万元。

乐有家研究中心数据显示,7月一手住宅网签3028套,环比上涨6%,同比下跌12.9%,随着供应量回升,近3个月新房成交市场首次突破3000套。

然而新房供应自今年以来持续放量,据第一太平戴维斯统计,2021年第二季度,深圳一手住宅销售市场供应量约92.7万平方米,环比上升16.7%,同比上升37.4%。其中,宝安区供应量最高,占总量约1/3。上半年,市场供应量累计约为172.2万平方米,同比增加71.1%。

中介关店率近10%

低迷的市场环境迫使不少中介离开了房地产行业,上述休假房产经纪人告诉记者,之前他们有接近400个员工,现在加上老板、老板娘、会计、出纳等都不到100人,人员流失严重。

同时,记者在调查中观察到,不少热点片区中介门店已关闭,房东在已搬空的店铺门上,重新贴出了招租广告。

深圳某区中介门店已搬空,房东重新贴出招租广告 每经记者 甄素静 摄

对于市场低迷行情下中介离职关店现象,近期深房中协做了一次大规模的行业摸底调研。

此次行业摸底调研,深房中协共收回798家机构合计4161间门店的情况,问卷调查覆盖率达到全市门店(已备案)总量的近6成。

调研结果显示,有104间门店已关闭且已办理工商注销,占据总调查样本的2.5%;有220间门店已暂时停业,但未办理工商注销,占据总调查样本的5.3%。深房中协认为,根据类推法分析,预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店(含未备案),占全市中介门店(含未备案)的比例应少于10%。

“500家作为一个绝对数来说是客观的”,张媛解释道,但由于全市中介门店的布局较为集中,单从已关停门店的绝对值分析,很有可能出现关停的门店扎堆集中在某些片区的现象,造成感官感受与数据统计结论之间存在偏差。

张媛表示,中介行业需要关注的不是关停了多少,而是应该思考,伴随外部大环境的不断进化,如何在未来找到可持续发展方式。否则,门店跟着市场随波逐流,市场跌落就关,市场复苏又进入,还是短线思维。

深圳链家总经理胡志丹表示,在行业严冬中修炼内功是核心举措,调控倒逼中介行为规则更规范和客户服务更标准。首先对客户要明确透明交易,签三方约,不吃交易差价,不做佣金差价。对经纪人业务能力制定考核目标,比如每年人均学时要超过200小时,管理层每年脱岗学习时间要超过100小时,通过提升专业能力使得服务升级、行业升级等。

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