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资金紧销售降 房地产立体化调控效果显现

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记者 王舒嫄  

多城房贷利率上行、百强房企单月销售负增长、地产债券净融资连续为负……今年以来,房地产市场调控的频率高、力度大、范围广,效果在7月房地产市场运行数据中已有所体现。

专家表示,在房地产长效机制全面落实背景下,全方位立体式的调控威力不可小觑,成交降温、价格趋稳是大趋势,房地产行业将进入平稳发展阶段。新形势下,加杠杆扩规模策略已不可取,房企需转变思路,合理投资,降速增质,做好产品、提高品质。

成交降温

量是价的先行指标,量稳了,价稳往往也就不远了。刚过去的7月,房地产市场出现了一大新变化——成交降温、销售下滑,引起不少关注。

克而瑞研究中心数据显示,7月,典型城市商品住宅成交热度回落,29个监测城市预计成交规模达2420万平方米,环比下降11%,同比由正转负,下降12%,较2019年同期降幅也有2%。

房企销售的数据也印证了楼市成交降温。克而瑞数据显示,7月,全国百强房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元,环比下降33%,降幅较往年有所扩大,而从同比来看,7月百强房企单月成交业绩也下降8.3%,首现负增长。

“今年第二季度以来,百强房企单月业绩增速呈持续放缓趋势。这主要是受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响。”易居企业集团CEO丁祖昱分析称。

丁祖昱表示,7月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期水平,有不少房企业绩的环比降幅甚至超过35%,包括部分龙头房企。“预计8月供货节奏并不会明显加快,成交也难有实质性改善,房企将更加努力地备战‘金九银十’。”

国家统计局此前发布的数据显示,今年6月,70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。业内专家认为,在房地产调控政策持续影响下,今后几个月房价涨幅将继续收窄。

组合拳见效

在业内人士看来,楼市成交降温,不只是供应的问题,从需求端来看,热点城市的限购政策和房地产金融政策的叠加效果正在显现。

近日,上海地区上调房贷利率,首套房利率由原来的4.65%调整至5.00%,二套房利率从5.25%上调至5.70%,调整幅度不小,足见调控决心。此外,杭州、广州、佛山等热门城市今年也多次上调房贷利率。根据贝壳研究院报告,截至7月20日,佛山地区有银行首套房组合贷利率高至7.35%,商贷利率为6%至6.2%。

易居研究院智库中心总监严跃进认为,重点城市均有收紧房贷和上调贷款利率的可能性,从而给房地产市场合理降温。与此同时,房企融资的“三道红线”也在持续发力,严控房企有息负债规模,倒逼房企降杠杆。

据贝壳研究院监测统计,今年前7月,房企境内累计发债规模约4395亿元,同比下降约3%。房地产企业境内债市融资自5月以来增速持续下滑。境外融资方面,前7月房企累计发债折合人民币约2033亿元,同比下降约29%。

有机构指出,“三线四档”与房地产贷款集中度管理的调控效果明显,房企新增发债规模不及到期债务规模的状况已持续数月。从7月来看,境内外到期房地产债券约1158亿元,净融资为-210亿元,资金对房企行为的约束越来越明显。

房企须谋变

“‘三道红线’下,房企要降低资产负债率,就必须将预收款尽快结转为营业收入。而银行实施贷款集中度后,房企外源融资开始紧缩,对销售回款的依赖度进一步上升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,据国家统计局数据测算,今年上半年,房地产开发资金各项来源中,定金及预收款和个人按揭贷款的占比已超过50%,发债和贷款的占比明显下降。

李宇嘉表示:“要增加销售回款,除继续加快卖房外,还要加快竣工,取回监管账户里的预售资金。另外,还要加快储备地块开发进度。”

上海凯莱投资董事长徐宏峰认为,对房企而言,今后不能再过分追求快周转和高增长,需要踏踏实实做产品。

中梁地产集团投资中心副总经理胡晓闯表示,房企要积极调整策略,在一二三四线城市需要均衡布局。当前全国性的高周转已经弱化,但部分城市的高周转还是有必要存在,跑得快可以节约融资成本,提高资金使用效率。展望下半年,销售端或仍面临压力,需要加速推盘和回款。

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