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深圳二手房参考价“半年记”:7月网签量跌逾八成

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今年2月8日,深圳市住建局发布消息,建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。曾经火爆的深圳二手房市场,在二手房参考价推出后迅速降温,7月深圳二手房网签套数同比下跌84.5%。

如今,距离深圳推出二手房参考价已过去半年时间。除了市场的变化外,随着这个“调控利器”被越来越多城市“效仿”,深圳的楼市调控又将走向何方?

证券时报记者在深圳市福田区、罗湖区走访发现,市场上出现越来越多按照或接近参考价出售的二手房源,包括被称为“硬通货”的优质学区房,甚至有中介打出“还价就卖”的夸张宣传语。

此外,今年2月深圳推出二手房参考价时,相关解读指出深圳二手住房成交参考价格原则上一年发布一次,市场波动大时也可能会半年发布一次。市场人士普遍猜测,深圳二手房参考价已推出半年,近期有可能面临二次调整。

市场众生相

深圳发布二手房成交参考价时明确,要引导商业银行合理发放二手住房贷款,将房贷与二手房指导价挂钩,即二手房参考价等于贷款价(银行评估价)。那么,二手房参考价的威力到底如何?数据显示,今年上半年深圳二手房网签套数30505套(含自助),同比下滑48%。到了7月,深圳二手房网签套数3313套(含自助),虽然环比有所增加,但比去年二手房网签量最高值的7月下跌了84.5%。

价格方面,国家统计局发布的70城房价指数显示,5月深圳二手住宅销售价格环比下降0.1%,6月环比下降0.2%。易居房地产研究院报告指出,深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市,调控力度大、政策效应最为明显。数据显示,今年1月深圳二手住房成交价格出现历史最高点,达72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进,房价“降温”成为趋势。6月份,其价格降为61500元/平方米,“缩水”15%。

深圳房价真的下跌了吗?证券时报记者在深圳市福田区、罗湖区走访发现,市场上出现越来越多按照或接近参考价出售的二手房源,甚至包括被称为“硬通货”的优质学区房。在福田石厦片区,记者还看到有中介打出这样的标语:“众孚大厦100平方米的房源,还价就卖”。貌似“夸张”的标语下,折射出当前深圳楼市的一种新状态。当地房产中介经理告诉记者,这几个月的确有越来越多的业主主动调低挂牌价,希望可以加速成交。

由于深圳二手住宅成交量持续低迷,中介门店近期也曝出“关店潮”“离职潮”的消息。深圳市房地产中介协会近日发布最新调查数据,在798家机构合计4161间门店中(全市总量的近六成),104间门店已关闭且已办理工商注销,220间已暂时停业但未办理工商注销。据此,深圳市房地产中介协会预计,现阶段深圳中介门店关停总量应在500余间(含未备案),占全市中介门店的比例小于10%。

深圳市房地产中介协会认为,伴随着调控持续发力,一段时间内深圳二手房市场或仍将处于低迷状态。下半年,房地产中介行业的竞争压力将会持续增大,无论是门店关停并转的数量,还是从业人员队伍离职转行的规模或都将持续升高,全行业要做好充分的应对准备。

楼市整顿力度料加大

与去年的火爆行情相比,参考价的出现让深圳二手房市场“量价拐点”初现。近段时间,有关深圳楼市的各种消息不断传出,市场高度关注未来深圳楼市调控的走向。

今年2月深圳推出二手房参考价时,相关解读指出深圳二手住房成交参考价格原则上一年发布一次,市场波动大时也可能会半年发布一次。市场人士普遍猜测,深圳二手房参考价已推出半年,近期可能进行二次调整。此外,在推动大学区的背景下,市场对优质学区房又多了一点“冷思考”。

对房产中介行业,规范措施也在不断推进。深圳市房地产中介协会7月下旬发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》,在全市范围内对房地产中介机构及相关从业人员开展规范经营专项整治工作。此外,关于深圳“二手房交易系统”何时上线以及具体操作规则,市场上开始有各种猜想。

就在8月6日,深圳交易集团突发公告中止出让第二批集中供地,涉及22宗地块,起拍总金额约421.98亿元。8月7日,深圳官方通报备受关注的“深房理”案件最新情况,称调查处理工作取得阶段性进展,有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚,2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。从各部门调查结果看,深圳银保监局组织银行开展全面排查和监管核查,已查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款,以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为,共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别,问题贷款金额合计10.64亿元,其中涉及经营贷3.80亿元。据深圳市住房和建设局介绍,现已查明“深房理”案件中有119人参与房产代持或众筹。

此外,深圳市地方金融监督管理局在8日发布关于《对“深房理”涉嫌非法集资开展调查及申报登记的通报》。深圳市地方金融监督管理局已牵头组建“深房理”涉嫌非法集资调查工作组,组织行业主管部门以及国务院金融管理部门驻深机构等,对深房理信息技术(深圳)有限公司、房理信息科技(深圳)有限公司及自然人李某峰等人员开展调查。深圳市地方金融监督管理局将根据调查结果依法依规处置,并第一时间公开调查及处罚结果。

对于未来深圳楼市调控的走向,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,金融监管部门将继续加强资金流向监管,重点是实体信贷资金会不会通过小贷机构流入房地产市场;强化经营贷申请的资格认定和全流程穿透式监管,并强化中介市场秩序整顿。此外,二手房参考价制度会坚定地执行下去,预计下一步深圳对楼市的整顿力度将非常大,控杠杆力度会全面强化,并延伸到开发行业。

此外,继深圳之后,上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡等城市都陆续推出二手房参考价等相关措施,以控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价。深圳市场的表现和做法也给其他城市带来“参考作用”。有分析人士表示,未来二手房成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市,将迎来“二手房参考价时代”。

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