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“三道红线”排雷周年 去“三高”效果显现

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王丽新

8月20日凌晨,恒大集团官微发文:8月19日接受了人民银行、银保监会的约谈。总结恒大表态的两条要点,一是保质保量完成楼盘交付;二是全力化解债务风险。

巧合的是,一年前的8月20日,人民银行、住房和城乡建设部在北京召开了一场重点房企座谈会。主题是,进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度。据称,恒大正是出席这次座谈会的房企之一。座谈会开完后,形成了重点房企资金监测和融资管理规则,圈内称为“三道红线”,在机构眼中则是金融排雷。

时至昨日,“三道红线”排雷刚好满周年。哪三道红线?剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。决定的是什么?新增有息负债规模。踩三条线手持红码,不得增加;踩一条为黄码,增速5%;零踩线是绿码,增速不超15%。

量化资产负债表上的这三项指标,5%的间隔性递进,看似平静无波,却恰如其分地卡住了房企过往规模冒进的喉咙。某证券机构的一份数据显示,从2011年到2020年,以53家上市企业为样本,“红码”公司负债规模复合增速最高达28%。

纵向对比来看,2013年至2018年,地产行业有息负债规模增速为25.3%,这是大中型房企奋斗的黄金时代;而2019年至2020年降至5.5%,不乏扎紧“钱袋子”的威力。有券商分析师预估,2020年以来,地产行业有息负债规模年增速上限约为7.3%,或降至5.7%。给“借债”套上紧箍咒,重新分配金融资源、淘汰落后企业,降低系统性风险,这是“三道红线”的真正威力。

在笔者看来,“三道红线”确如惊雷,炸醒的是身患“三高”的房企,警示的是仍想依赖“高融资、高负债、高杠杆”来上规模的野心家。据统计,2020年100家上市房企降档率达40%,绿码房企已升至29家。

如人饮水,冷暖自知。这一年,有的房企掌舵人忙着卖项目、分拆物业上市,减缓流动性危机;有的忙着跟金融机构谈判,争取债务展期;有的拿地又退地,时不常的叫财务人员来核算指标;有的干脆全面收缩投资,3000亿元规模TOP10成员半年新进货不足160亿元……如此景象,过去皆不得见。

周年已满,“三道红线”给房企恶劣商业模式的演进画下休止符,让供给侧出现一个淘汰产能过程。亏损、债务危机、利润率低,会导致新进资本变少,但这是行业出清标志。毕竟,行业低增速前行,不意味着所有房企低增长。

盘点百强房企近一年表现,多年自律的绿档房企享受好孩子红利,加快非住宅业务能力圈建设,助力城市换新颜;一度高歌猛进者或被淘汰,或于阵痛中重生,于创新的细分市场寻得一席之地。有进者进,有退者退,倒逼企业自律健康稳健,亦是构建行业良性生态的路径之一。

短期看,地产行业规模大、利润薄。未来几年,地产商要坚持走创新研发之路。规模或许会变小,但利润恢复到正常水平线,分拆成物业管理、旧改与城市更新、商业运营、产业发展等更多细分领域,共同形成新生态来承接开发巨鲸的经济体量和作用!

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