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多城紧急更改第二轮集中供地规则 “竞品质”成为标配

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◎首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高,有违政策初衷,各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。

◎这是从政府层面进行的一次行业筛查,资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

每经记者 陈利    每经编辑 陈梦妤

8月26日,广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地,两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、南京、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看,也均从上述几方面进行了升级。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高,有违政策初衷,各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。

“特别是土拍资金来源、马甲情况不一致等,存在扰乱秩序推高房价的情况。而在房价严控的背景下,很多城市要么土地价格控制不住,要么变相增加了房企成本,而房企隐形成本的增加最终也会体现在房价里。”

“偷工减料”能防住吗?

“竞品质”将成为新一轮集中供地的焦点。

具体来看,杭州首次在十城区推出“竞品质”试点地块,采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式,且试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。

合肥包河区BH202105号和经开区JK202113号地块采取“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”,当竞价达到最高限价时,仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的,则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段,参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。

而相较于“竞品质”,南京、成都则更进一步,在土拍阶段直接“定品质”。

南京此轮出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让,当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%,且部分地块不得合作开发。所谓“不得合作开发”,是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发,竞得土地后,竞得人可以按现有规定成立项目公司,但竞得人须持股100%,且股权不得转让”。

成都则不再以竞配建并自持固定体量租赁住房或续竞自持租赁住房面积比例方式进行拍卖,这也是6月7日成都发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》,对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的明确后,首次把“定品质”与土拍挂钩。

“竞品质是在房企综合成本不断上涨但房价严格控制的背景下,防止房企为了变相降低成本,而偷工减料来降低项目品质。这是影响老百姓生命和财产的民生问题,一定会严控。”同策研究院研究总监宋红卫指出。

贝壳研究院高级分析师潘浩与其持有相似观点。在他看来,“定品质在于防范房企因快周转带来产品品质下降,损害消费者权益;其次,可以剔除一部分实力不足的房企,促使房企注重产品力以及项目品质。此举对房企也是新的考验,尤其是资金实力与去化能力。”

中小房企机会来了?

始于今年2月的“两集中”政策,旨在分流房企拍地资金,给地价降温。

“三道红线和房贷集中度管理,限制了企业恶性加杠杆,但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。”中信证券此前在研报中称,从制度上来说,土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。

但从第一轮集中供地执行情况看,不仅没有达到降低地价预期,甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。

比如,招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块,溢价率高达129.98%;武汉东西湖区地块全部溢价成交,且连续两次刷新该区楼面价;广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场,参与“围猎”房企多达320家。

中原方面的数据显示,第一轮集中供地的22个城市合计出让住宅土地达802宗,合计土地出让金达10530亿元,平均土地溢价率为14.7%;平均楼面价为10002元/平方米,同比2020年上涨15.1%。22个城市里,最高的是重庆,溢价率高达36.23%;其次是厦门和杭州,溢价率都在20%-30%之间。

集中供地的初衷,大家好像都忘记了。没有经历过任何试点的第一轮集中供地,以实际行动走向了政策初衷的反方向。

因此,第二轮集中供地最新公布竞拍规则的几个城市都对溢价率进行了调整。

杭州对土地上限价格进行了调整,一般地块溢价率上限为15%,“竞品质”宗地的溢价率不高于5%;南京将竞拍最高溢价率由之前的30%下调至15%;尽管成都未明确规定最高溢价率,但根据宗地的“拍卖起叫价”和“土地最高限价”测算,在成都第二轮集中供应的75宗地块中,绝大多数地块溢价率未超过10%。

“对房企来说有利有弊,优势在于控制溢价率等于控制了土地成本,高价地王现象会有明显减少,增加了中小房企的生存空间。”宋红卫分析指出,另一方面则是对房企资金要求更为严格,这与三道红线是一致的,防止房企变相加杠杆,增加风险。

需要指出的是,无论是杭州还是成都,在最新发布的公告中均对拿地企业资金来源进行了规定,要求竞买资金须为合规自有资金,若经审查不符合要求的,将取消意向竞买人的竞买资格。

“这是一种管理房企土地前融的行为,避免不正当或过度使用金融杠杆进而带来行业发展的风险和隐患,如过度拉升土地市场热度、炒高地价等行为,同时彻底打击以投资为目的开发企业扰乱行业稳定发展。”潘浩分析指出,这是从政府层面进行的一次行业筛查,资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

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