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李宇嘉专栏丨控制学区房热,亟待供需双向调节

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

今年以来,随着4月底中央政治局会议提出防止以学区房等名义炒作房价,特别是国家优化生育政策和降低养育成本及义务教育阶段“双减”的顶层设计(减轻学生作业负担和校外培训负担)开始落地,各地对学区房乱象的监管力度不断加大。北京、上海、深圳、合肥、成都等众多热点城市,都出台相关措施整治学区房市场乱象。

近日,学区房整治又有新举措。为贯彻义务教育“双减”,北京市将大面积、大比例推进干部(校领导)、教师轮岗,并将轮岗作为职级晋升、教师专业技术职务评聘与晋升、区级及以上骨干教师评选评优评先等方面工作条件之一。目前,北京市已有东城区、密云区两个试点区,下一步全市将有计划地逐步扩大试点。在2021年底之前,再启动6个区的干部教师轮岗交流试点。

优质的学位房之所以受家长和投资客追捧,价格扶摇直上,原因之一就在于优质的教育教学资源(校长和师资)。如果这些耳熟能详的优质资源能在一个教育集团内、行政区内轮岗,学区房价格上涨的预期就被抽调了很大一部分。除了北京以外,笔者所在的广东省也在推行类似的政策。比如,深圳市正在启动的“大学区”制度,一个很重要的内容就是校长教师轮岗;广州已经在推行的“强帮弱”集团化办学模式下,也要推行集团内校长、教师轮岗。

校长和教师轮岗,本质上就是实现了教育资源的均等化配置,弱化甚至打断了优质教育和房产“一一对应”的联系。做到这一点,学区房必然会降温。今年3月份,上海推出中考名额分配到校、到区的新政,市属重点高中录取名额的60%平均分到其他区,也是从供给端弱化教育和房产的固定对应关系,打开了学区房降温的通道。

同时,7月中旬上海在需求端又推出二手房价格核验机制,严厉打击学区房虚高或不实定价。这两个政策可谓供给需求双向调节,对学区房的降温效应很明显。根据媒体对47个小区的统计,3月份以来上海学区房降价的房源占比达到61%,均价降价幅度11.4%,也就是说一套10万元/平米的学区房,到了8月就降到8.86万元/平米。特别是一些单靠学位支撑、居住品质一般的小区,价格跌幅更大。

可见,控制学区房市场热、打击学区房炒作,需要供需两端同步着力。当然,供给端增加优质学位供给是一个漫长的过程,也是中短期内难以实现的,对于短期内学区房价过快上涨引发的市场乱象和预期不稳,需求端也要严厉打击。

近日,合肥连发两条楼市新政,分别是《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》。从8月25日起,暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,在合肥市第四十八中学、合肥市屯溪路小学、合肥市第三十八中学、合肥市和平小学学区范围内购买二手住房,同时,还将建立热点学区房价格指导机制。

专门针对学区房,并直接把要针对的对应的学校名单列出来,启动定点限购,这样的需求端控制政策非常独特。政策信号很明显,就是在供给不足的情况下,对部分热度较高的学区房定点降温。对其他优质学校对应的学区,这次发布的《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》的附件中,附上了16个区域(32所小学及初中)的控制范围,全部推行指导价政策,超过的不能挂牌交易。

无论是落实“双减”政策,还是降低养育、教育成本,甚至是促进共同富裕,提升居民机会感和获得感,都需要控制学区房价格上涨,消除“有钱人上好学校”、“拼命攒钱买学区房”等推高教育成本的畸形理念,让义务教育回归普惠服务、公共服务,让房子回归单纯的居住属性。从近期政策来看,供需双向调节、疏堵结合的逻辑很清晰。需求端以限制性政策来堵是必要的,比如打击非理性预期、遏制住学区房炒作的风气,以给“双减”和义务教育在供给端推进均等化改革留出时间。

着力于供给端才是长效机制,而供给端并不是一味地新增所谓“优质教育资源”。囿于地方财政投入、热点城市人口净流入且高度密集,加上名校需要积淀、名师需要培养等因素,新增优质教育资源的难度比较大。更重要的是,推进存量教育资源实力均等化,在教育设施设备配置均等化、标准化的同时,建立校长和教师在一个教育周期内轮岗的机制是一个有效的举措。同时,将这种举措推广到一个学区内、一个教育集团内,甚至是跨学区、跨教育集团,弱化房子和教育资源的联系,并逐渐在供给端抬升整体教育资源的质量,这才能从根本上建立起控制学区房热的长效机制。

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