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李宇嘉专栏丨二手房参考价能否引导市场回归理性

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,在全市交易活跃的热点区域建立二手住房交易参考价格机制,首批涉及天河、越秀、海珠、番禺和黄埔等五个热门区域共96个住宅小区。根据官方解读,下一步还将继续加强对二手住房市场运行的监测分析,按照调控要求并结合市场运行情况,适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

目前,二手住房已成为商品房市场调控的重点。完善二手住房交易监管平台和建立参考价制度,已经成为二手房管理的基础设施、技术抓手,甚至是长效机制的重要内容。此前,深圳、上海、成都、西安等城市已相继准备建立或开始应用二手房参考价制度。今年4月,广州实施楼市新政时就明确提到“强化二手房交易管理”,近日发布的广州“十四五”住房规划也强调了这一点。

根据官方的解读,二手住房交易参考价以住宅小区为单位,以过去一年小区范围内二手住房网签成交均价为基础,综合考虑市场评估价、小区周边一手楼盘成交价等因素而形成。由此,过去一年成交价格涨幅越大,与评估价格、周边新房预售价格差距也越大。这样的小区二手房参考价与近期业主挂牌价、实际成交价存在较大差距,有的在实际成交价基础上打5-6折。

特别是,天河区珠江新城、海珠区滨江东路、琶洲等区域前期二手住房成交价上涨较快,目前在售价格甚至超过10万元/平方米的小区,参考价相比实际成交价下调的幅度更大。由此,去年二手房价格快速上涨的区域,在指导价的作用下开始“去泡沫”了。笔者认为,建立二手住房参考价制度,将新房调控和二手房交易管理联动,能保持政策整体性和协调性,避免碎片化。

去年以来,在“地价-房价”联动调控的新框架下,通过优化土地出让规则,强化新房预售管控,新房价格上涨趋势得到控制。但是,很多区域(特别是主城区)住房供应的弹性小,以二手房供应为主。一个突出的现象是,在一些中介和二手房业主联合下,二手房市场容易出现失灵、供应和价格垄断,导致二手房和一手房价格倒挂,随之而来的就是愈演愈烈的“打新潮”。

屡屡“打新”而铩羽而归的购房者,纷纷涌入二手市场。同时,一部分二手房小区业主“抱团涨价”“暴力拉升”“集体护盘”已成为新现象,并有蔓延之势。二手房市场出现类似的运行态势,就会导致一二手房价格联动上涨、轮番上涨的局面,新房价格调控也难以见效。

根据官方的解读,二手住房交易涉及的相关机构,应将参考价格作为开展业务的依据之一。这意味着,未来二手房市场配置资源的价格信号将以政府发布的二手房参考价为基础。具体来说,二手房在中介机构平台网站、门店橱窗挂牌,应充分参考已发布的参考价来标价;银行则应以参考价作为贷款评估价来发放按揭贷款,杜绝通过作高评估价套取银行贷款,防止资金违规流入房地产市场。

参考价发布之前,二手房价格是由买卖双方自由谈判,并在中介经纪机构撮合的框架下达成的。表面看,这是合理的市场价格,但由于很多区域二手房供应缺乏弹性,且供应信息掌握在业主和中介手里,存在明显的信息不对称,甚至缺乏公允性。无论主观还是客观上,都存在给市场传达二手房供不应求、价格上涨信号,以抬升市场预期、促成买家入场从而提高交易频率的情况。

挂牌价虚高会制造不良价格信号,给中介、自媒体、投资机构违规宣传创造空间,买家受此影响会非理性入市,拉动成交价上涨。二手房参考价最直接的效果,就是在市场失灵的情况下,以政府“有为之手”给市场提供合理价格信号,并作为公共产品代替不合理和非理性价格信号,以纠偏信息不对称,引导业主理性定价和中介理性挂牌,购房者也会理性入市。

另外,参考价能降低房地产市场的“金融加速器”效应,直接给楼市“去杠杆”,抑制投机炒作。资金流入会推动房价上涨和市场热度,房价上涨反过来又会抬高评估价,驱动更多资金流入楼市,催化市场热度和投资投机需求的扩张,形成“房价上涨-杠杆增加-房价上涨”的循环。参考价给一定时期内在售二手房限定价格水平,也就限定了评估价,杠杆率就会得到控制。

二手房参考价制定的基础之一,就是周边在售新房的成交价;新房的定价基础也会参照同区域、同品质的二手住房在售价格。参考价应用以后,就消除了新房和二手房可能存在的“价格倒挂”现象,二者联动上涨的链条就会被斩断,从而形成新房和二手房市场联动调控的局面,确保新房调控政策和二手房调控政策的系统性、整体性和协调性,这也是楼市的长效机制。

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