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二手房参考价发布15天:广州楼市温度骤降

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房地产行业传统的旺季“金九银十”今年很难在广州出现。在政策的层层加码之下,广州楼市成交已经逐渐趋冷。

2021年8月31日晚间,广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,正式实行二手住房交易参考价格发布机制,该通知涉及天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区的96个成交活跃热点住宅小区。

在此之前,广州已经陆续出台了包括收紧房贷额度、调整人才购房政策等一系列房地产调控措施。而本次推出二手房参考价机制之后,广州过热的二手房市场也迅速降温。

由此看来,官方对房地产市场调控的方向没有改变,广州楼市下行的趋势也已经很难被逆转。广州中原项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时表示,这是之前市场“过热”的正常操作,同时也是为了防范金融风险的需求。

重拳之下,广州房地产市场步入下行通道,单边上涨的趋势已一去不复返。

再度加码

从上半年广州调控频出的动作来看,广州房价一天不稳,官方一日出招不减。在“金九银十”开局之前,广州房地产市场还迎来了“大杀器”。

2021年8月31日晚间,广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》)。

《通知》指出,广州市住房政策研究中心将在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素,形成二手住房交易参考价格,并要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等对挂牌房源开展对照自查,不得发布价格虚高的二手住房房源。

二手房参考价出台之后,广州曾经一度走出单边行情的二手房市场开始回调。据广州中原研究发展部监测的9月第一周成交数据,当周二手住宅共成交486宗,环比下跌7.4%。

“受指导价调控影响,广州二手楼市进一步‘转冷’,部分购房客户认为后市价格将短暂进入下行通道。因此,部分客户担心现时入市会导致‘高位站岗’,选择观望后市再决定是否入市。”广州中原研究发展部指出。

持有这种心态的业主的确不在少数。一名打算在近期换房的广州潜在购房者告诉21世纪经济报道记者,广州楼市之前涨得太多,现在市场冷下来之后价格多少会下来一些的。“现在整个市场环境还是处于观望状态,我也不着急,如果有合适的价格和房子还是会考虑置换。参考深圳的情况,很多二手挂牌价跟成交价都在参考价上下了,广州供应量本身就大,可选择范围广,感觉价格应该还会再下来一点。”

广州克而瑞首席市场分析师肖文晓在接受21世纪经济报道记者采访时也分析认为,“调控的目的是为了更好地实现‘三稳’,此前二轮集中供地规则的改变是为了稳地价,加强新房预售价格管理是为了稳定新房价格,此次公布二手房交易参考价是为了管理二手价格预期,这一轮调控可以说是拳拳到肉。”

关于广州未来的政策趋势,肖文晓指出,只有等到住房的金融投资属性被大幅削弱、回归居住属性的本位,调控才有可能不再成为全社会的焦点。

后市趋冷

在此次二手房参考机制发布之前,广州的楼市交易已经有所回落。

克而瑞数据显示,2021年8月广州新房网签6711宗,环比下跌12%,“接替”今年6月的7057宗成为2021年成交新低;同时,8月广州一手住宅成交量为6749套,环比下滑9.3%,同比下滑30.9%,这已经是广州4月份调控出场后的五连降。

此外,二手房的情况也不乐观,据克而瑞研究中心统计,广州二手房成交量连续三个月都维持在8000多套的水平,而过去一年多的时间都是保持在过万套的成交量,高峰期甚至可达1.4万-1.5万套。

这样的市场背景下,炒作的氛围已经很难再有声音。可供对比的是在二手房参考价出台后深圳的市场情况。

克而瑞数据显示,深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后,二手住宅成交量一路狂降。在刚刚过去的8月,深圳二手房仅成交2043套,同比下降约81.96%。国家统计局公布的数据也显示,今年8月,深圳二手房均价环比下降0.4%,连续4个月下降。

因此,虽然此次广州二手交易参考机制被列入名单的小区只有96个,但更重要的是,这项政策向市场释放了严调控趋势不改的信号。

针对未来广州房地产交易市场的走向,肖文晓表示,交易参考价公布之后,目前市场各方都还在消化政策的过程之中,包括各界最为关心的商业银行会否将参考价作为房贷评估指导价目前亦尚未明确,市场普遍处于观望之中。“事实上,在此次二手交易指导机制发布之前,广州的新房、二手房成交量都已经呈现明显的回落趋势,参考价的发布加快了市场调整的进程。”

一名深耕广州本土的开发商人士也对21世纪经济报道记者分析认为,广州是一个“炒房”空间不大的市场,二手房基本就是晴雨表。一旦二手降温,自然也会影响一手的购房心理,而且现在黄埔、南沙等外围区域都取消了人才购房政策,广州的供应量比起深圳要大很多,一手也不可能不受到影响。“我们一些楼盘,最后出来的价格比之前预期的价格还是有下调的,虽然也有调控的关系,但也是主动选择的结果。客户按照二手参考价来衡量,一手房也会被稳住的。”

黄韬也指出,二手交易参考价机制实行之后,广州的二手价格必定会跌,“成交量大跌后必有价跌,将来的市场趋势是价格上会有分化,趋势将是低端有保障,中端有供应,高端有市场。”

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