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房地产粗放式模式不再行得通 细分业务板块迎来新机遇

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有人说,房地产及相关行业已经失去了想象力,再也不会有3000亿元市值以上的龙头了,“低迷”、“落寞”将成为未来相关行业的关键词。也有人说,没有夕阳的产业,只有夕阳的企业,房地产及相关行业横向空间依旧很大,关键在于企业自身如何突围。

孰对孰错?无计可施还是大有作为?不妨先从政策对房地产行业的调控路径中窥知一二。

引导房地产行业回归本源

2020年下半年,房地产“三道红线”、“两道红线”,加之个人信贷“五档管理”政策陆续出台,北京、杭州、海口等多个城市发布收紧政策,房企融资端持续承压,拉长了销售回款的周期。对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说,形势越发严峻。

在二手房参考价、“三线四档”、贷款集中度管理、开发商拿地资金严格审查、房贷额度收缩、放款周期延长等因素影响下,部分城市二手房成交量大幅下降,中介行业也出现洗牌苗头。

当下形势确实不容乐观,但行业调控并非是突然转向、说来就来,早在2016年年底,中央经济工作会议就提出“房住不炒”,加之第二年写进十九大报告,“房住不炒”早已成为房地产政策的总体基调。而近段时间,住房金融的收紧则是对金融风险积聚这一症结的精准用药,倒逼房产部分企业放弃“高周转、高杠杆、高风险”的运营模式,进入稳健发展时代。

人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,要求金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

后续再度表态“两个维护”,释放积极信号,从“三稳”到“两维护”,更是说明了持续的房地产调控绝非要刻意打压房地产行业,而是为了推动房地产行业发展方式的转变,引导房地产行业回归本源。房子是用来住的,而不是用来炒的。

但是政策的变动,折射到市场上,还尚需时日。整个大环境的变化之下,身处其中者短期内承受“剧痛”是可预见的事。这一点也从众多企业的近期财报上体现。短期来看,各家公司的表现不及预期几乎成为定局。而长期需要回答的是,这种“低迷”只是一时,抑或是将会持续相当长时间?

可以确定的是,于房地产行业而言,吃了20多年城镇化红利的黄金时代已远去,高速疯跑赛道的闸门确实已拉下。

行业要换个“活”法

中央的三稳政策证明,房地产市场依然有长期巨大价值,行业蔓延的悲观情绪之下,中国居民对于住房的刚性需求和改善需求远远没有得到完全满足。

近日,贝壳研究院与空白研究院联合发布的《超越交易:迎接品质服务的美好时代》指出,十四五期间,中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。住房将从生产型导向转向消费型导向,以人为中心全面满足居住需求,让不同人群的各类住房需求都能得到良好的满足。

长期看,全国房地产市场基本面并不像市场情绪影射中那么差。根据国家统计局数据,1月-9月,全国房地产开发投资112568亿元,同比增长8.8%;比2019年1月-9月增长14.9%,两年平均增长7.2%。其中,住宅投资84906亿元,增长10.9%。无论是销售面积还是销售额,相比疫情前的2019年,同期增幅达到或接近两位数,销售额甚至高达20%,两年平均还达到了10%。

再加上我国人口呈现城镇化不断深入、家庭规模小型化等特点,家庭户数量的增加将对全国房地产市场规模形成有效支撑。城镇化方面而言,参照发达国家发展历程,我国随着新型城镇化的深入推进,未来城镇化水平仍将保持较快提升速度,房地产市场需求整体依然有释放空间。

同时,随着过去五年销售的商品房逐步交付、入住,二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右,成为解决住房需求日益重要的组成部分。由此可见,增量开发的尾声,反而是存量交易黄金年代的开始。

在房地产巨型赛道的后半程,并非已到终点或是一路下滑,而是进入了一场修炼内功的马拉松。

纵观“互联网+”等各行领域,都经历了从野蛮生长到理性发展的阶段。正如巴菲特那句名言:“当大潮退去,才知道谁在裸泳”。那么,房企及相关行业未来拼的是什么?当行业原有的金融与投资属性被政策压制后,无法依靠跑马圈地的后杠杆时代,什么才是新的增长引擎?

房企相关行业的另一条出路是向新赛道的跃迁。进入城市化的存量时代,人们对居住的需求已经不再只是“住得上”,而是要求更高品质的“住得好”。这对于当下公司对产品、服务的品质管理能力提出了更高的要求。变化之下,万科、贝壳等行业龙头公司已看到背后的机会,并保持长期投入。

以贝壳为例,其一直以来强调产业线上化、服务者职业化,运营一直聚焦在品质提升上。而在交易后环节,贝壳早在2019年就推出了“被窝家装”,今年更是宣布与圣都达成深度合作。

未来五年,我国住房开发将出现明显转向,从生产型导向转向消费型导向,以人为中心,全面满足居住需求。居住服务业,也将成为一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老等多品类经营的行业,不再是单纯的交易开发。

简单来说,这场周期性变局后,粗放的增长方式已行不通,做好产品和服务的“玩家”才有机会成为未来行业的价值创造者。其次,住宅赛道过于拥挤,从市场现状及需求来看,细分行业的发展空间,完全有可能再造一个“房地产”业。家装、智慧服务、长租公寓等多航道业务围绕品质新需求,房地产相关行业仍大有可为。(董枳君)

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